När anses “befintligt skick” utgöra så dåligt skick att en bostadsrätt anses felaktig?

IN ENGLISH BELOW!

Badrummet i radhuset – när anses ”befintligt skick” utgöra ett så dåligt skick att en bostadsrätt ska anses vara felaktig?

Av jur.kand. Frost Anna Matson

I december 2020 meddelades en dom från HD avseende fel i bostadsrätt (radhus). Bakgrunden till målet är att en bostadsrätt förvärvades under 2014 i ”befintligt skick”. I början av 2015, efter köparens tillträde till bostadsrätten, undersökte köparen badrummet tillsammans med en representant för bostadsrättsföreningen. Vid undersökningen konstaterades att det förelåg en rad brister i badrummet, bl.a. att tätskiktet var bristfälligt i flera hänseenden, bristfällig plattsättning samt att lamporna var felmonterade, vilka medförde risk för fukt- och brandskador. Bostadsrättsföreningen förelade därför köparen att snarast, dock senast före sommaren 2016, åtgärda bristerna. Köparen kom därefter att väcka talan mot säljaren och yrkade i första hand prisavdrag. Frågan i målet var bl.a. huruvida köparen kunde göra gällande fel i bostadsrätten trots att köpeavtalet innehöll en friskrivning om att bostadsrätten såldes i ”befintligt skick”.

I målet var det fråga om ett förvärv av en bostadsrätt mellan två privatpersoner vilket medförde att köplagen (1990:931) (”KöpL”) var tillämplig på förvärvet. I KöpL finns särskilda bestämmelser om vilka krav en köpare med fog kan ställa på en vara (17 och 18 §§ KöpL). Dessa regler kompletteras av en bestämmelse om när fel ska anses föreligga trots att parterna har avtalat om att varan säljs i ”befintligt skick” eller med ett liknande allmänt förbehåll (19 § KöpL). Regeln föreskriver att när en vara har sålts i ”befintligt skick” ska den anses vara felaktig bl.a. om den är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta (väsentlighetskravet). HD har tidigare uttalat att förhållandet mellan varans pris och varans värde i bristfälligt skick ger en kvantitativ hållpunkt för bedömningen av huruvida väsentlighetskravet är uppfyllt (se NJA s. 807 p. 12). Om skillnaden uppgår till endast några procent av priset rör det sig enligt HD inte om ett uppenbart missförhållande. En värdepåverkan på mindre än tre procent uppfyller således inte väsentlighetskravet (se NJA 2019 s. 807 p. 17). Det kan emellertid, enligt HD, föreligga andra omständigheter som medför att bristerna kan påtalas som fel trots att värdeskillnaden i sig inte medför att väsentlighetskravet är uppfyllt. Sådana omständigheter är t.ex. att en köpare typiskt sett genom bristerna lider betydande olägenhet (NJA 2019 s. 807 p. 12–14).

I det aktuella målet konstaterade domstolen att de i badrummet identifierade bristerna i sig medförde att bostadsrätten var att anses som felaktig. Domstolen konstaterade även att köparen kunde göra gällande felen i badrummet trots friskrivningen om att bostadsrätten såldes i ”befintligt skick”. Detta med anledning av att objektsbeskrivningen till bostadsrätten innehöll en preciserad uppgift om att badrummet var helkaklat. Denna uppgift kunde enligt domstolen betraktas som en avtalad egenskap. Det medför, enligt domstolen, att en allmänt hållen friskrivning om att bostadsrätten säljs i ”befintligt skick” inte kan ges någon verkan mot en sådan preciserad uppgift. Domstolen konstaterade även att värdeskillnaden uppgick till ca sex procent vilket ansågs uppfylla väsentlighetskriteriet. Vidare förelåg, enligt domstolen, ett antal omständigheter som också talade för att bostadsrätten trots friskrivningen skulle anses vara felaktig, bl.a. att bristerna avsåg badrummet (som får anses vara en central funktion i en bostadsrätt) och att bristerna medförde fara för brand- och vattenskada. Med anledning av detta ansåg domstolen därför, vid en helhetsbedömning, att bostadsrätten var behäftad med fel trots att den hade sålts i ”befintligt skick” och att köparen hade rätt till prisavdrag.

Advokatfirman MORE Evander HB tillhandahåller rådgivning och tjänster inom bl.a. tvistelösning och köprätt. Vi bistår löpande våra kunder i den typen av frågor som behandlas i denna text.

“As is” condition – when is “as is” condition considered to be such a bad condition that a co-operative building should be considered defective?

By LL.M. Frost Anna Matson

In December 2020 the Swedish Supreme Court announced their decision in case T 2829-19 regarding deficiencies in a co-operative building (townhouse). The circumstances in this case is that a co-operative building was acquired 2014 in “as is” condition. In early 2015, after the buyer’s access to the co-operative building, the buyer inspected the bathroom together with a representative from the co-operative housing association. During the inspection, several deficiencies were found in the bathroom, e.g. defective tiling, and defective installation of lamps, which entailed risks for fire and moisture/water damages. The co-operative housing association therefore instructed the buyer to take measures regarding the deficiencies as soon as possible but no later than before the summer of 2016. The buyer then brought an action before a court against the seller and primarily demanded reduction in the price. The question at issue was i.a. whether the buyer could allege a defect in the co-operative building despite that the contract of sale contained a disclaimer which stated that the co-operative building was sold in “as is” condition.

This case regards an acquisition of a co-operative building between two individuals, which means that the Swedish Sales of Goods Act (1990:931) (“SGA”) was applicable on the acquisition. SGA contains provisions on what requirements a buyer can justifiably place on goods (section 17 and 18 in SGA). These provisions are supplemented by a provision on when goods shall be deemed to be defective despite that the parties have agreed that the goods are sold in “as is” condition or with a similar general reservation (section 19 in SGA). This rule prescribes that when goods has been sold in “as is” condition, it must be deemed to be defective if, e.g., the condition of goods is significantly worse than the buyer, with regard to the price of the goods and other circumstances, could reasonably have expected (the “significantly-requirement”). The Swedish Supreme Court has stated that the relation between the price of the goods and the value of the goods in a defective condition provides a quantitative basis for the assessment of whether the “significantly-requirement” is fulfilled (NJA p. 807 paragraph 12). If the difference amounts to only a few percent of the price, it is not an obvious disproportion according to the Swedish Supreme Court, which means that a value impact of less than three percent does not meet the “significantly-requirement” (NJA 2019 p. 807 paragraph 17). However, according to the Swedish Supreme Court, there may be other circumstances which means that the deficiencies can be pointed out as incorrect even though the difference in value does not in itself meet the “significantly-requirement”. Such circumstances are, e.g., that a buyer typically suffers significant inconvenience due to the deficiencies (NJA 2019 p. 807 paragraph 12–14).

In the present case, the Supreme Court found that the identified deficiencies in the bathroom in themselves meant that the co-operative building was to be considered as defective. The Supreme Court also found that the buyer could allege the deficiencies in the bathroom despite the disclaimer which stated that the co-operative building was sold in “as is” condition. This, since the object description for the co-operative building, contained specified information about the bathroom and, more specific, that the bathroom was fully tiled. According to the Supreme Court, such information must be regarded as an agreed quality. This means, according to the Supreme Court, that a general disclaimer that a co-operative building is sold in “as is” condition can not be given any effect against such specified information. The Supreme Court also found that the difference in value in this case amounted to about six percent, which was considered to meet the “significantly-requirement”. Furthermore, according to the Supreme Court, there were a number of circumstances which also entailed that the co-operative building, despite the disclaimer, should be considered defective, e.g. that the deficiencies concerned the bathroom (which may be considered a central function in a co-operative building) and that the deficiencies entailed a risk of fire and moisture/water damages. Due to this, the Supreme Court considered, in an overall assessment, that the co-operative building was defective even though it had been sold in “as is” condition and that the buyer was entitled to a reduction in price.

Advokatfirman MORE Evander HB provides advice and services within e.g. dispute resolution and right of sales of goods. We continuously assist our customers in the type of issues dealt with in this text.